Calcul du loyer de local commercial : ce qu’il faut connaître

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La location d’un local commercial répond à plusieurs règles strictes, mais la fixation du loyer reste un élément plutôt libre. Afin de décider d’un local qui correspond aux réalités du marché, le propriétaire peut prendre en compte plusieurs critères disponibles auprès de l’administration.

Contrairement à la location d’un bien d’habitation, le local commercial ne répond à aucune règle légale pour la fixation du loyer. Le propriétaire est donc libre de choisir le loyer qu’il souhaite pour son local et aucune loi ne vient encadrer la pratique. La fixation du loyer n’a pas besoin de tenir compte d’un certain barème (au contraire des zones tendues en bail d’habitation), ni même du loyer pratiqué par l’ancien propriétaire pour la location.

De la même façon, la personne qui souhaite louer un bail commercial est libre de négocier le loyer proposé par le propriétaire. Le Code de Commerce établit toutefois que le montant du loyer des baux commerciaux doit correspondre à la valeur locative du bien.

  • Quels sont les critères de fixation du loyer commercial ?

Pour l’estimation d’un local commercial, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs éléments importants :

  • L’emplacement du bien commercial : un local situé en plein milieu d’une rue commerçante dans une grande ville peut être beaucoup plus cher qu’un hangar dans une zone isolée ;
  • Les caractéristiques du bien : il faut prendre en compte la surface, le nombre de pièces et leur répartition, leur état général, mais aussi la présence d’annexes, d’une terrasse, d’équipements divers, la surface des vitrines du local, etc. ;
  • Les caractéristiques du bail commercial : un bail commercial qui prévoit de nombreuses contraintes pour le locataire ne peut être accepté qu’en retour d’un loyer revu à la baisse par le propriétaire. Certaines clauses peuvent faire l’objet d’une négociation ;
  • La répartition des charges et des différentes taxes entre le locataire et le propriétaire ;
  • L’existence d’un “pas-de-porte” : aussi appelé droit d’entrée. Son existence n’est possible qu’en complément d’une baisse de loyer. En effet, la somme versée est définitivement acquise au propriétaire et ne peut être restituée en fin de bail.

Le pas-de-porte n’est pas obligatoire, mais si le propriétaire décide de le mettre en place, il doit également proposer de baisser le loyer. La somme demandée dépend de l’emplacement du local commercial : certaines belles adresses parisiennes peuvent verser plus d’une centaine de milliers d’euros. Dans les rues beaucoup plus discrètes, le pas-de-porte est presque inexistant.

  • La “Valeur Location d’un Local Professionnel”

La Valeur Locative d’un Local Professionnel (VLP) peut être utilisée pour définir le loyer de votre local commercial. C’est une donnée qui est également utilisée pour servir de base aux impôts directs locaux comme la cotisation foncière des entreprises ou la taxe foncière. La Valeur Locative d’un Local Professionnel est calculée selon trois facteurs :

  • Surface pondérée du bien
  • Tarif au m² de la catégorie du bien (commerce, tourisme, restauration…)
  • Coefficient de localisation (la qualité de l’emplacement)

Pour obtenir la VLP, il suffit de multiplier les trois données ensemble. Vous pouvez les obtenir auprès de la mairie de la ville dans laquelle se trouve le local commercial. Il n’est pas obligatoire de se servir de la Valeur Locative d’un Local Professionnel pour définir un loyer, mais il s’agit d’une très bonne indication pour fixer un prix qui correspond à l’offre du marché.

Pour le locataire, il est d’usage de ne pas dépasser un certain pourcentage du chiffre d’affaires pour la location d’un local commercial : environ 8% pour une boulangerie, jusqu’à 20% pour un hôtel.

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